Fragen und Antworten zum Immobilienkredit

FAQ- Fragen und Antworten zum Immobilienkredit

Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?

Ja, grundsätzlich sind Finanzierungen ohne Eigenmittel darstellbar. Bei Fremdvermietung ist dies zur Erhöhung des Steuervorteils gängige Praxis. Bei eigengenutzten Immobilien sollte allerdings genau kalkuliert werden. Sind überhaupt keine Eigenmittel vorhanden, kann eine künftige notwendige Reparatur oder Sanierung schnell zu einem Fiasko werden, da eine Finanzierung den Beleihungsrahmen nur in einem bestimmten Maß übersteigen kann. Arbeitgeberdarlehen haben in diesem Zusammenhang Eigenkapital-Charakter.

Wird Eigenleistung als Eigenkapital angerechnet?

Ja, gerade Bausparkassen sehen die „Muskelhypothek“ als wichtigen Bestandteil einer Neubaufinanzierung. Dabei ist allerdings darauf zu achten, dass die Gewerke auch von Menschen geleistet werden, die in der jeweiligen Branche Erfahrung haben. Elektroinstallationen von einem Buchhalter durchführen zu lassen, wird auf Widerspruch stoßen.

Wann wird eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung gestellt?

Ein Darlehensvertrag läuft über viele Jahre. Für den Kreditnehmer stellt die Zinsfestschreibung eine Sicherheit bei der monatlichen Zahlung dar, für die Bank einen kalkulierbaren Ertrag. Wird das Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsfestschreibung zurückgeführt, verliert die Bank geplante Erträge. Diesen Zinsverlust lässt sie sich durch die Vorfälligkeitsentschädigung kompensieren. Immer mehr Banken räumen jedoch kostenlose Teilrückführungen während der Darlehensdauer ein.

Was bringt ein Hypothekenvergleichsrechner?

Wer eine Baufinanzierung plant, möchte einen möglichst genauen Überblick über die günstigsten Angebote am Markt. Während dafür früher viel Zeit und Telefonate notwendig waren, ermöglichen Immobilienkreditrechner einen Marktüberblick in kürzester Zeit. Nach Eingabe von Kreditsumme, Laufzeit und Tilgung werden die tagesaktuell günstigsten Anbieter, geordnet nach effektivem Jahreszins, angezeigt. Über den jeweiligen Button gelangt man auf die Homepage des jeweiligen Anbieters. Dort sind die Details der Kreditvergabe aufgeführt.

Kann man Baufinanzierungen über das Internet abschließen?

Immer mehr Direktbanken etablieren sich im Baufinanzierungssektor. Dies bedeutet für den Kreditnehmer, dass auch der Abschluss über das Internet möglich ist. Angebotsanfrage und Darlehnszusage erfolgen online. Der Kreditvertrag muss allerdings unterschrieben per Post an das Institut zurückgesendet werden. Darüber hinaus wird im Rahmen des Postident-Verfahrens auch die Legitimation des Kreditnehmers bei Rücksendung der Unterlagen durch einen Mitarbeiter der Post geprüft.

Was sind Bereitstellungszinsen?

Mit dem Thema Bereitstellungszinsen müssen sich Bauherren auseinandersetzen. Ist der Kredit bewilligt, wird das Darlehen komplett zur Verfügung gestellt. Anders als bei dem Erwerb einer bereits fertigen Immobilie wird der Kaufpreis allerdings nicht in einer Summe gezahlt, sondern nach Baufortschritt. Das bedeutet, dass der Kreditnehmer immer nur für einen bestimmten Darlehensanteil den vollen Zinssatz entrichten muss. Für den zum Abruf bereitstehenden Darlehensanteil werden Bereitstellungszinsen berechnet. Der Zeitpunkt, ab dem dieser Zins entrichtet werden muss, ist von Bank zu Bank unterschiedlich, und kann ab dem 30. Tag, aber auch erst ab dem 180. Tag stattfinden.

Welche Kosten entstehen bei einer Baufinanzierung?

Mit dem Erwerb einer Immobilie fällt als erstes die Grunderwerbsteuer an. Erst wenn diese beglichen wurde, kann der kostenpflichtige Eintrag in das Grundbuch erfolgen. Dieser Grundbucheintrag muss von einem Notar, in der Regel derjenige, welcher den Kaufvertrag protokolliert hat, vorgenommen werden. Grundbucheintrag, Notar und Grunderwerbsteuer schlagen je nach Bundesland mit rund fünf Prozent des Kaufpreises zu Buche. Ist ein Makler in den Kauf eingebunden, fällt eine Provision an, die zwischen drei und fünf Prozent liegt. Die Kosten für den Kredit berechnet jede Bank anders, der Vergleich der Institute erfolgt daher über den effektiven Jahreszins, welcher alle Kosten berücksichtig und transparent macht.

Lohnt sich eine lange Zinsfestschreibung?

Gerade in Zeiten extrem niedriger Zinsen ist eine möglichst lange Zinsbindung empfehlenswert. Sie garantiert niedrige monatliche Raten über Jahre hinweg. Das Darlehen sollte allerdings die Option einer kostenfreien Sondertilgung beinhalten, da eine Entschuldung immer die wirtschaftlichste Variante einer Finanzierung ist.

Was passiert, wenn man die Rate nicht bezahlen kann?

Kein Mensch ist vor Schicksalsschlägen wie Arbeitslosigkeit oder langer Krankheit gefeit. In diesem Fall ist es möglich, die Ratenzahlung nach Rücksprache mit der Bank auszusetzen, oder die Tilgung auszusetzen. Banken sind Immobilienfinanzierer, keine Immobilienverwerter und an Zwangsversteigerungen nicht interessiert. Ein Moratorium ist für beide Seiten immer die vorgezogene Lösung.

Kann man die Bank bei einer Finanzierung wechseln?

Selbstverständlich ist es möglich, nach Ablauf der Zinsbindung das Kreditinstitut zu wechseln, wenn andere Anbieter günstigere Konditionen anbieten. Sinn macht es allerdings, mit der aktuell finanzierenden Bank einen günstigeren Zinssatz mit Hinweis auf die Mitbewerber zu verhandeln. Hintergrund ist, dass bei einem Wechsel der Bank die bestehende Grundschuld gelöscht werden muss und eine neue Grundschuld für die neue Bank eingetragen werden muss. Die Kosten für Notar und Gericht können den Zinsvorteil schnell zu Nichte machen.

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